放开限购的苏州，或将“截胡”上海买房人？

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（放开限购的苏州，或将“截胡”上海买房人？）

　　

5月8日，苏州放松了楼市限购政策，想必很多人也看到了这条重磅消息。政策包括一、二手房限售年限减少，限购社保缴纳时间大幅缩短和购房首付比降低。

　　

概括如下：

　　

?新房限售3年改2年！二手房取消限售！

　　

?限购3年内累计24个月社保调整为连续6个月！

　　

?苏州已有银行确认首付2成！

　　

而就在一天后的5月9日，扬州也出台了楼市松绑的新动作，取消大专及以上人才、二孩家庭市区买房限购。另外，南京也传出限售放开的风声。

　　

　　

多个热点城市松绑，苏州几乎放开限购

　　

苏州、扬州等城市限购的大幅度放松，出人意料又在情理之中，在4月29日召开的中共中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

　　

其实近一个月放松限购的热点城市屡见不鲜，据统计4月份全国就有85城对楼市松绑，其中不乏有上海、广州这样的一线城市，也有南京、无锡、长沙等热门二线城市。

　　

　　

近期热点城市楼市松绑一览，来源于综合整理

　　

　　

“截胡”上海购房者，给投资者开辟新赛场

　　

再次说回苏州这一次放松限购政策，看似只是一次响应国家政策的调整，但或许会对上海楼市产生很大的影响。

　　

众所周知，上海正在经历疫情，势必会对很多行业和个人产生影响，那么不可否认会有一部分人在疫情后会离开这个城市。逃离北上广已经不是什么稀奇的事，不过这类人群或许不会甘心回到老家，以上海为例，他们通常会选择环沪的一些热点城市再次定居。

　　

在环沪的热点城市中，苏州无疑是距离上海最近的。苏州离上海仅约58公里，从苏州市区驱车前往上海市区约100多公里，从苏州北站到上海虹桥火车站的高铁仅需23分钟，即可往返两市。

　　

　　

苏州古镇街景，易眼看房实拍

　　

另外沪苏轨道交通也在加紧建设中，连接上海轨交11号线花桥站的苏州轨交S1线预计会在2023年开通试运营，最高时速100公里，未来将成为苏州市区、昆山和上海三地重要的交通脉络。

　　

　　

苏州轨交S1线，图源百度地图

　　

该线路在年初已经实现28座车站结构封顶，施工正在有序推进中。

　　

　　

图源苏州交通广播左边公众号右边

　　

有了这些利好，再看苏州这一次针对外地人买房的限购松绑政策，从社保缴纳年限24个月腰斩到6个月，不难看出苏州这次的如意算盘或打算吸纳这一批准备离开大上海的人群，通过较低的购房社保年限来吸引这些人群在苏州置业，毕竟苏州不仅有出众的生态环境，其近些年也在积极引进各项优质产业，市区的发展也很迅猛。

　　

　　

苏州市区街景，易眼看房实拍

　　

比起这些，苏州还有一大优势就是更低的房价。克而瑞数据显示，4月苏州的商品房成交均价约为元/平。即便是市中心的姑苏区和园区，房价也仅3.2万-3.8万/平，这个价格依然低于上海的四个新城，仅比临港新城稍高。

　　

　　

图源克而瑞

　　

另一方面，疫情还给经济层面带来了一定的波动。从金融市场的表现就可以看出，股市下行，银行理财亏损，让很多打算让资产增值的人忧心忡忡。

　　

从年初至今，上证指数已经从最高的3700多点回落至3000点以下，最大跌幅接近20%。

　　

　　

上证指数走势，图源东方财富网

　　

而此前收益比较稳健的银行理财也罕见出现波动，连风险较低的产品也未能幸免。WIND数据显示，截止到今年3月，已有3600只银行理财产品录得负收益。

　　

长期以来，理财产品扮演着“保本保息的高息存款”的角色，市场好的时候，银行如期兑现收益。但年初以来，多因素影响下，各类投资品普遍下跌。

　　

因此，很多投资人不排除会优先考虑更安全和稳健的投资。尤其是那些手握100-200万资金的人群，此前会购买银行理财或投资股市、基金等方式来实现较为可观的资产增值。

　　

毕竟这些资金很难在上海买到合适的房子，不过这些钱足以让他们在苏州买上一套新房（只要6个月社保），即便买到的房源不在苏州市中心但也能靠近地铁站，并将房子用来出租也是不错的选择。

　　

　　

上海已在间接松绑，限购松绑大招何时出？

　　

目前上海执行的限购政策基本属于全国最严，户籍家庭限购2套，非户籍单身不可购房，家庭需要社保满五年可购1套（63个月中累计60个月），法拍房、赠与均需购房资格，离婚追溯套数三年。

　　

不仅限购政策严格，落户条件也很严格，只有临港目前适当放宽了人才落户和购房者的限制。面对苏州逐步放开的买房限购政策，上海的限购政策或许快要坐不住了。

　　

在4月网上就流传出很多上海正在酝酿放松限购的政策，例如“上海首付下降，首套20%、二套30%，二手房按揭取消三价取低，临港放开限购！”。当然这些小道消息并未被得到验证。

　　

不过在经历了疫情之后，上海的经济需要提振，不排除会对楼市进行适当的松绑，只是当前还未到合适的时机。

　　

毕竟楼市松绑的途径很多，今年以来上海虽然没有直接出台楼市松绑的政策，但也在间接进行”松绑”，例如在信贷方面的支持，从年初至今，上海各大银行的放贷时间大幅缩短，不过目前还没有房贷利率相关的调整，毕竟房贷利率随着LPR调整的。

　　

另外在留住人才方面，上海对于临港新片区的扶持力度是最大的，人才落户及买房政策也是相对比较宽松的。不过未来，上海是否会全面放宽五大新城的人才落户及买房政策也并非不可能。

　　

　　

临港新城航拍，易眼看房实拍

　　

五大新城不仅是上海未来重要的发展区域，还是上海未来主要的新房供应市场，五大新城作为长三角独立节点城市，一定程度上也是在对标苏州的市区。

　　

除了政策方面，4月底上海还大幅增加今年的住宅用地供应量，尤其是五大新城方面，供应量都有涨幅，其中临港的土地供应量更是去年的3倍。如此大的供应量或许在为后续楼市松绑及五个新城的人才政策出台埋下伏笔。

　　

　　

从当前的市场形势来看，管理层或许已经在酝酿合适的松绑策略，只是松绑的程度如何还不得而知，具体利好消息还是让我们拭目以待。

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