2021年,多少个月社保才有资格参与深圳打新?
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最近一段时间,团长收到最多的问题就是:
老师您好,我家无房XX个月社保,有机会买到XX新盘吗?老师,深圳二套,打新南山XX片区新房,还有机会吗?
有没有机会,你试一试不就知道了!当然,这样回答问题纯属找抽,因为团长明白深圳人买新房的痛,资金的机会成本只是一方面,一遍又一遍的提交审核资料,一次又一次的审核不通过,一轮又一轮的打新陪跑,才是压垮深圳购房者的最后一根稻草。
如果你不是“社保巨子”,你应该看看下面的分析:未来深圳新房市场,XX月社保有机会入围哪些新盘。
想要弄清楚这个问题,我们的基本逻辑是这样的:
1、首先要清楚深圳打新规则的变化,有房无房是怎么积分的;
2、大致估算深圳500万档,1000万档购买力的消化能力;
3、2021年,深圳热点楼盘的供应套数,哪些项目可能会集中入市。
归根结底,一个楼盘的最低入围社保年限的高低,其实就是购买力的数量和新盘供应套数决定的,而购买力的数量往往由房屋总价、项目热度来决定。
我们按照时间线来分析:
打新1.0——2019-2020上半年,打新无规则。
网红盘“打新”基本无门槛,以当时的开盘去化率,日光盘还不多,基本有钱就可以买到新房。
打新2.0——2020下半年,无房客户优先原则。
715新政之后,华强城、电建洺悦府、华润城润玺等这些热点楼盘,其销售方案均采用“无房客户优先原则”,照顾到大部分无房刚需,让有房的投资客成为了“陪跑者”。
打新3.0——2021年初,多选一+资金审查趋严。
1月28日,前海龙光、天健二选一。
龙光前海天境,1003套房源,入围客户2857批,且全是无房,最低社保个税入围月数66个月。
天健悦桂府,427套房源,入围客户1170批,其中无房1134批,有房36批。无房类客户最低社保个税入围月数仅37个月,有房类客户最低社保个税入围月数437个月。
这一次前海新盘入市,透露一个非常有价值的信息:深圳打新的社保最低标准是36个月(深户3年+社保3年才有购房资格),而前海龙光+天健共1430套新房,总价约1000-2000万,此时入围的深圳无房客户,其最低社保已经非常接近36个月(龙光66个月、天健37个月),甚至还有有房客户入围(社保巨子,437个月),这说明深圳1000-2000万档的购买力数量(前提是通过资金审查)可以一次性消化的新房套数,约为1500套。
2月6日,深圳6盘齐发,三个项目值得关注。
万丰海岸城,721套房源,入围客户数量2114批,全是无房客户,最低社保278月。
万科光年四季,777套房源,入围2022批,其中无房客1973批,有房客49批。
深铁懿府,744套房源,入围2060批,其中无房1805批全部入围,最低社保40个月;有房255批,社保最低397个月。
这一次深圳6盘齐发,透露几个非常有价值的信息:
深圳500万档的购买力相当充足,刚需远比你想象得多,万丰海岸城无房最低社保278个月,这就是深圳打新最低入围社保的天花板;
同一天入市的万科光年四季,有房客有机会入围选房,这简直是留给深二套的希望啊;
深铁懿府1000万档,无房最低入围社保是40个月,接近36个月,说明深圳千万档的购买力(无房)不是特别多,有房客最低入围社保397个月,深二套想买千万级热点盘,你必须是社保巨子。
打新4.0——2021年3月,真无房户积40分,社保巨子退出舞台。
罗湖两个新盘,包括这一次非常热门的光明宏发万悦山,都采用了全新的积分制度。
重点就是:10年内在深圳无住房转让记录的,积40分,相当于连续交400个月(33年)社保,深圳这是在照顾真无房客户,真无房客户的优势相当明显。
在全新的积分制度下,宏发万悦山(375套房源)再次让我们领略了深圳刚需的购买力,据网友和各大媒体初步估算,宏发万悦山至少70分才可能入围。
70分意味着什么:夫妻双方均为深户,10年没房,且有未成年子女的朋友们,社保要有180个月及以上才有机会入围。如果没有未成年子女,社保要有200个月及以上才可积分70及以上。
以现在开发商的审核力度,宏发万悦山的热度其实已经比肩海岸城了,但值得注意的一点是,宏发万悦山仅有375套房源,房源较少也是导致该项目热度过高的原因之一。
通过以上分析,我们不难做出判断:
1、深圳无房客户,家庭社保在180个月以上的,深圳市面上的热点楼盘,网红盘,你都有很大概率入围,放心去认筹。
2、热点片区的非网红盘,区位配套交通优势不明显或有缺陷的项目,比如说光明区的万科光年四季,二套房客户也是有机会入围的。
3、目光移向福田、南山,宝安,当房屋总价提高到500-1000万档时,非网红盘,无房客户低社保(刚满3年)全部入围的机会很大,有房客户入围的机会也不低。
4、1000-2000万档的网红盘,如果一次供应量接近1000套,比如说蛇口半山臻境、临海揽山、晗山悦海三个盘700多套集中入市,那么无房客户,即使你的社保刚刚及格,40-60个月,你也应该去参与打新,入围的机会还是蛮大的。
5、深二套仍有机会买到1000-2000万新盘,当然,你必须成为社保巨子,社保至少300-400个月才有机会一博,前提是该项目不是润二、海德园这种关注度超高的项目。
下面的图表为深圳2021年待入市热点楼盘,你可以看看新盘的区位,供应的套数,算算自己的社保,你会发现500万档的刚需盘,在宝安、福田、南山已经找不到了,光明区可能还会有,但多数要等到2021年末,甚至2022年初,今年刚需的主战场应该是龙岗和坪山。
如果社保年限达标了,还有一项考验在等着你,就是开发商对资料的审查,目前网友遇到的问题五花八门,比如:
1、借款人必须有工作收入,租金只是你的辅助收入,若你没有工作,不符合房贷政策要求;
2、收入与社保明细差距大,无法核实月收入真实性,补充个税完税证明,入职此公司至今收入银行流水;
3、首付来源于父母需要添加父母做担保,提供父母双方身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告;
4、征信显示3月份刚刚发放1笔经营贷,无法证明是否用于付首付;
5、小产权房交易
6、…………
下图是关于各银行首期款来源查询细则,购房者可以按照银行的要求提前准备好审核资料。
虽然深圳打新变成一个越来越严格、越来越让人心累的事,但相比于有钱有资格的购房者,还有无数的深圳人有资格没钱,有钱没资格,没钱没资格……请珍惜手里的机会。
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