上海买房,不同积分段应该这样买
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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容,来自“沪叔说房”的粉丝精选提问:
提问:沪叔,你好,坐标上海,已婚无房刚需,下半年工作满六年,想买一套新房自住,目前的上海楼市积分摇号高积分的都是什么人呢?他们会买什么样的房子?对我们无房刚需影响大吗?未来的楼市会怎么发展?
沪叔:你好,积分包括基础分和动态分,其中社保年限是动态分,上海户口、已婚家庭。无房、五年内无购房记录都可以相应,是利好无房户的。不过并不是所有新盘都会触发积分摇号,认筹金高的楼盘可能会避免进入积分摇号制,因此高积分购房者在购房时要多关注几个楼盘,认真挑选。不过除了无房刚需外,上海还有一批人也拥有极高的积分,甚至会比无房户还高,这就是上海本地老年人,他们卖掉自住的老公房或者老破小就可以成为高积分购房者,但他们因为年纪大贷款问题比较困难,可能会选择全款买房;上海本地改善客群,同样社保时间长,卖掉置换积分也比较高,同时还有贷款资格;还有在上海工作多年的无房户和刚落户上海的年轻人才(结婚后),也是高积分新房市场的强大购买力。今年楼市中可能到处可见老年人置换的身影,大部分年长购房者都喜欢购买环境好一点的改善房,总价限制可能会买外环的新电梯房,对购买外环新房的刚需购房者有不小竞争压力。未来的楼市,为了获取高积分,老年人可能会通过卖房成为高积分购房者,年轻人也可能通过尽快结婚等获得积分,而老年人卖出的二手房流入市场后,老破小供应量增加,需求不足,将会会越来越不值得投资。具体买房选筹,详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。
提问:沪叔,您好,我想咨询一下,如果在上海投资买房,杨浦地区的杨浦滨江板块可以选择吗?预算在800万,孩子已经读高中了,不用考虑学区,主要看重升值潜力,能够抵抗通货膨胀,可以推荐一些合适的吗?
沪叔:你好,1.该区是zf重点规划的沿江区域,交通便捷度高,轨道交通发达,而且有较好的政策规划,未来可能建成核心商务区。2.在教育资源上,该区的教育资源虽然不多,但是整体的质量还不错,多为重点中小学,教学质量高。而随着上海金融中心及航运中心的建设,东外滩的热度迅速提升,未来有较大的发展潜力,投资前景好。3.目前该区的商业配套设施也基本能满足居民生活需求,但是临江板块的商业体还在建设中,建设成功后将进一步方便居民的生活,提升该地区房产的价值。具体买房选筹,详见知识星球《价值百万的板块选择逻辑》。
提问:沪叔,你好,在苏州工作几年了,最近有结婚打算,想要在这里买房,但最近房贷利率又又在上涨,现在适合入手吗?
沪叔:你好,现在在苏州建设银行,新房首套首贷5.9起,放款时间2个月起;二手房首套首贷为6%,放款时间1-2个月。苏州银行,新房首套首贷5.9%;二套未结清房贷利率6.1%,放款时间不确定。南京银行,新房首套首贷5.6%,二套未结清房贷利率5.95%,放款时间2个月左右。南洋银行,新房首套首贷最低5.5%,基本没有额度。江苏银行,新房首套首贷还是5.75%,但是放款时间不确定。农业银行,新房首套首贷5.8%起,放款时间2-3个月。中国银行,新房首套首贷还是5.7,放款时间1个月起步。招商银行,新房首套首贷6%;二套没还清6.3%。交通银行,新房二手房首套首贷为5.9%。就目前的情况而言,苏州房贷利率已晋升全国第一梯队,这一现象出现的原因在于银行的信贷额度不足,而且房贷利率还是也有可能会继续上调。
提问:沪叔,你好,上海买房,孩子很快要上小学了,现在想买一套学区房,目前首付预算只有100多万,首房首贷,有没有推荐板块啊?浦东和浦西的学区房都涨了,现在买高会不会吃亏啊?沪叔:你好,上海浦东、浦西的学区房都有涨幅,不少购房者都比较焦虑,一方面,房价上涨,踏空的风险就增加了,另一方面,不少房东也开始提价,能够买到好房子的几率大大降低。如果想在上海买房子,一定要尽早下手,时机是不等人的。选择房子的时候,一定要选择供求关系紧张的学区房或者大虹桥这种潜力发展区域,想要上车的话,可以考虑浦东的周浦航头。但如果预算只有100万的话,加上贷款,总体也不过300多万,好一点儿的学区房不用想了,二梯队挂户口的房子或许还有希望。具体详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。
提问:沪叔,您好,一直以来我都有一个问题,那么多人争着当北漂、沪漂,要来上海发展,是因为上海赚的更多吗?上海的工资水平是什么样的?在上海资产有多少才能算中产阶层呢?
沪叔:你好,2020年上海市城镇单位就业人员平均工作是元/月,在全国范围内都属于较高的工资水平,与其他三四线城市的月均工资相比要高了不少,而这种差距可能会越来越大。所以想要赚更高的工资,选对城市和行业很重要。不同领域工资涨幅也不同,有的行业工作年限虽然很长,但是涨幅慢,基本上选择了行业之后整个阶层情况就已经固定了。之前有人认为中产阶级是拥有600万人民币净资产的家庭,按这种划分,一线城市中产阶级占比都较少,上海仅有8%的家庭符合这个标准。但就实际来看,在上海,中产阶级生活可能要一千万以上的净资产,其中包括无贷款房、优质学区,B级车,加上日常消费开销,奢侈品购物等,千万以上才勉强够得上体面的中产生活。
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